项目管理实践
万科、恒隆无锡拿地利润率逼近一线城市
5月15日，无锡市国土资源局公布了2009年第三批国有建设用地使用权挂牌出让结果。向来不爱商业地产的万科江苏苏南分公司成为本次出让地块中面积最大的商办、居住用地——无锡新区叙丰里地块的主人。
老牌香港商业地产商恒隆集团的行动，似乎可以给万科在无锡花巨资购买商办、居住用地找到理由。恒隆地产在5月15日以4.15亿元在无锡购下一幅商办类用地。连同之前已购得的另一幅开发用地，恒隆计划以55亿元的投资开发无锡恒隆广场。此投资总额已接近当年恒隆集团投资上海港汇广场的金额。
当地分析师认为，目前无锡的土地在长三角各城市中价格较低廉，而开发利润却不低，这是开发商纷纷进入无锡市场的主因。中国商业地产联盟专家委员姜新国的分析指出，与上海等城市相比，无锡的商业地产的价格空间更高，投资风险更低。
目前，无锡的商业仅落后上海的商业5~7年，但城市商业中心地理位置最优越的地段租金，却只有每平方米二三十元，仅与上海的大宁等二类商业地段相类似，而土地价格又远远较上海土地便宜。
以恒隆此次购得的健康路地块为例，位于城市商业的绝对中心，折合每平方米楼板价3800多元。而上海3月拍卖的静安小亭地块，楼板价已达28000余元/平方米。相差10倍的土地楼板价，却能产生相近的投资收益，这使得开发商很看好无锡的商业物业市场。
方方工作室的研究数据显示，无锡各类用地目前价格都较上海等其他长三角城市为低。以住宅为例，今年以来无锡拍卖的土地楼板价仅733元/平方米，但是住宅平均售价却达到6000多元，相比上海等城市，无锡的开发利润显然要更高一些。
但分析师们并不讳言无锡市场目前可能存在的风险。地产分析师孙保华说，与长三角的其他城市相同，无锡由于前期土地出让面积大，市场库存着大量房源需要消化。
“无锡最顶级写字楼的日租金只有2元~2.2元/平方米，与上海一些顶级写字楼日租金超过10元/平方米相比，相差极为悬殊。”中原地产无锡市场研究负责人蔡烨霆称，品牌开发商在无锡的发展空间，还看它有无能力开发出高品质的物业。
无锡目前的经济格局，仍然以制造业为主，市场对写字楼的租赁需求并不大，且总体需求不会有很大的上升空间。要想获得比较高的商业物业投资开发收益，房地产公司仍然需要靠开发高品质的项目来获取。此外，无锡的物流业和商贸更为发达，更适合专业市场和物流市场等项目发展。
